僕は高知県に住む55歳の学校職員です。僕のコメントが、少しでもあなたのマイホーム購入のお役に立てれば嬉しいです。

一戸建て住宅を購入する際の住宅ローンの担保評価は土地と建物で別々に行われ、その合計金額になります。土地は路線価、公示価格、売買事例などを参考に評価されます。難しいのは建物です。新築の場合には、売買契約書や建築請負契約書を金融機関に提出すれば、それが時価となって評価してもらえるのが通常です。一方で、中古の場合には減価償却を実施した場合の残存価格が時価の基本になります。木造の居住用物件の場合には、減価償却期間は20年です。個人で居住している住宅に減価償却はありませんが、これが耐用年数と同じと一般的には見られるのです。そうすると、担保評価上の時価が著しく低下してしまいますので、その点をlクリアしなければなりません。

住宅ローンを借りる銀行には、中古住宅の売買契約書を提出します。通常は土地、建物のそれぞれの価格が記載されていますが、記載がない場合には不動産会社に相談して、内訳の明細を記載してもらう必要があります。相手が不動産会社であれば建物だけに消費税がかかりますので、自ずと土地、建物の区分けは分かりますが、個人間の売買では消費税は無関係ですので、仲介をする不動産会社に依頼して明細を出してもらう必要があります。中古物件であっても、リフォームがされていて居住に問題のないものであれば、金融機関も売買価格を基礎に担保評価をしてくれますので問題ありません。減価償却をした前提で建物の価格を出していても市場価格を優先して評価してもらえます。