私は岡山県に住む20歳のテレビプロデューサーです。私のコメントが、少しでもあなたのマイホーム購入のお役に立てれば嬉しいです。

一般的にマンションのバルコニーや屋上、外壁等は共用部分とされています。共用部分ですから、区分所有者全員に持分割合に応じた使用権があるのが原則ですが、実際には特定の区分所有者によって排他的に使用されている場合が多いです。わかりやすい例がバルコニーや専用庭などです。バルコニーや専用庭へ出るためには、そのバルコニー等に接している専有部分を通る必要があります。したがって、現実的にはその専有部分の所有者しか使用することができません。なぜ、他の区分所有者の権利を制限して特定の人が排他的に使用できるようになっているのかと言いますと、専用使用権という債権的権利が付与されているためです。この権利は規約で明確に定められているはずですから、堂々と独占的に使用することができるのです。

この専用使用権が付与されるのは、特定の区分所有者だけに限られているわけではありません。具体的には第三者に対して屋上や外壁の専用使用権を与え、広告看板等を設置させることも可能です。マンションとしては、第三者から使用料を徴収することができるようになりますので、その収益を修繕積立金などに加えることができるというメリットがあります。ただし、これらの専用使用権はあくまでも債権的権利にすぎませんので、物件である区分所有権に対抗することができない場合もあります。たとえば、バルコニーを本来の用法の一つである避難経路として使用しようとする者まで、専用使用権を盾に排除するようなことはできません。また、新たに専用使用権を設定する際には、区分所有者全員の合意が必要となります。